Bir kaynağa ihtiyacınız olduğu zaman gideceğiniz finansal kuruluşların başında bankalar gelir. Bankalar istenen borca binaen borçlarını tahsil etmeyi garanti altına almak adına bir teminat, yani güvence isterler. Borçlu da bu teminatla borcunu zamanında ve eksiksiz olarak bankaya ödeyeceğinin sözünü vermiş olur.

Teminatların türü değişkenlik gösterir. Teminatın maddi değeri, kredi miktarı, borçlunun finansal durumuna ve borcun türüne bağlı olarak değişkenlik gösterir. Gayrimenkul ipotekleri, nakit veya bankadaki mevduatlar, hisse senetleri ya da sahip olunan diğer menkul kıymetler, hatta kefaletlerin tümü teminat türü olarak sayılabilir. Borcu veren borcuna karşılık bir gayrimenkulü teminat olarak gösterip, üzerine ipotek koyar. Borcunu tahsil edemediği durumda yani borçlu borcunu ödemediği durumda, ipotekli gayrimenkul satılarak alacak tahsil edilmeye çalışılır.

Aynı durum diğer teminat türleri için de geçerlidir. Ancak bu yazıda özellikle ele almak istediğim husus gayrimenkul teminatları olacak. Nitekim sanayici şirketler işleri gereği arsa, fabrika sahipleri olduğu için bankadan borç aldığında, hali hazırda duran gayrimenkullerini teminat olarak gösterirler. Nitekim gayrimenkul teminatları aslında hem borçlu hem de alacaklı tarafından dezavantajlara sahiptir, en önemli avantajı ise alacaklı açısından taşınmaz olmasıdır.

Bir gayrimenkul teminat olarak gösterilmek istendiğinde alacaklı taraf kendi uzmanları tarafından o gayrimenkule bir değer biçer. Bu değer; gayrimenkulün yeri, büyüklüğü, kullanım amacı, mevcut durumda fiziksel durumu, tapu bilgileri, bulunduğu yerdeki benzer nitelikteki gayrimenkullerin değerleri araştırılarak tespit edilmeye çalışılır.

Ancak bu değer tespit edilirken doğal olarak o günün koşulları geçerlidir. Bu değer güncellemeye tabi değildir. Varlık sınıflarındaki değerler arasında ayrışmalar, bir yerlerde varlık balonu oluşması halinde bu dengeyi zaman zaman bozabilir. Şöyle düşünelim: Bir sanayicisiniz ve yatırım yapmak istiyorsunuz. Bu yatırımı özsermaye ile değil, borçla finanse etmenin daha makul olduğu bir ekonomik ortam var. Yatırımınız için yaptığınız fizibilite kredinizi ödeyebilecek nakit akışını yaratabileceğinize işaret ediyor. Dolayısıyla gidip, orada zaten duran ve iş yapmaya devam edebilmeniz için lazım olan gayrimenkulü teminat olarak göstererek bankadan kredi isteyebilirsiniz. Banka size kredi vermeyi kabul etti ve gayrimenkulünüze biçtiği ipotek değeri karşılığında size kredi verdi. Ama artık gayrimenkulünüz ipotek altındadır. İş yapmak için de oraya ihtiyacınız vardır. Yani yarın başka bir kredi istediğinizde aynı gayrimenkulü ipotek ettirip bir kredi daha isteyemezsiniz.

Ancak bahsettiğim varlıklar arasındaki fiyat ayrışması bu bağlamda hem borçlu, hem de alacaklı tarafından dezavantaj yaratabilir. Çünkü gayrimenkul o dönemin koşullarından değer biçilerek ipotek altına alınır, kredi de ona binaen verilir. Bu noktada gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış olması halinde, size ek kredi temin edilmeyeceği için aslında siz artış sonrasında aynı gayrimenkulle alabileceğiniz krediden daha azına razı olmuş olursunuz. Üstelik borcu henüz bitmemişse ipotek yüzünden o fiyat artışını da değerlendirememiş olursunuz.

Dolayısıyla aslında borcu alacak olanın, kredinin kullanılacağı tarihte ipotek verecek olanın sadece faize ve enflasyona değil, diğer varlık sınıflarındaki olası gidişatı da göz önüne alması gerekir. Sanayici açısından bakıldığında gayrimenkulün ipotek gösterilmesi gayet normal ve olası olması ile birlikte bu varlıkların sanayicinin üretime devam edebilmesi için zaten elden çıkarılabilir ya da gözden çıkarılabilir olmayacağı da aşikardır. İçinde bulunduğumuz dönemde varlık sınıflarının değer artışlarının birbirinden ayrışmış olması bağlı bulunan ipotekler açısından yeni kaynak yaratımı açısından engel teşkil edebiliyor. Tıpkı bankalarda kaynak maliyetinin artması ile verilen kredinin faizinin artması gibi gösterilen teminatın da değer artışının göz önüne alınması gerektiğini düşünüyorum. Zira kaynak kısıtlı ve böyle zamanlarda finans kesimi ve reel kesim birbirinin gereksinimlerini daha büyük bir hassasiyetle değerlendirilmelidir.