17 Ağustos 1999 saat 03.02’de 7,4 büyüklüğünde meydana gelen ve 45 saniye süren Marmara Depremi Türkiye’ye yaşadığı coğrafyanın bir deprem bölgesi olduğunu ve asla bu konuda ciddiyetsiz davranamayacağını bir kez daha hatırlatmıştı. Türkiye’nin yaşadığı en büyük felaketlerden biri olan ve 17 bin 480 kişinin hayatını kaybettiği, 43 bin 953 kişinin yaralandığı 17 Ağustos 1999 Depremi’nin üzerinden bugün 25 yıl geçti.

Kocaeli, Yalova, Sakarya, İstanbul ve Düzce’yi vuran depremin hemen ardından önlemlerin hızla alınacağı ve başta İstanbul olmak üzere deprem riski taşıyan tüm illerde yapı stokunun hızla sağlamlaştıracağı açıklamaları yapıldı. Faizlerin düşük paranın bol olduğu birkaç yıl içinde İstanbul’da bir dönüşüm başladı, ancak öncelik aciliyeti olmayan rantı yüksek bölgelere verildi. Bugün gelinen noktada, aradan geçen 25 yıla rağmen İstanbul’un depreme hazır bir şehir olduğunu söylemek mümkün değil.

Bugün için İstanbul’da 4 milyona yakın deprem riski taşıyan konut var. Üstelik bu rakama iş yerleri ve sosyal yapılar dâhil değil. Sadece İstanbul’un değil aslında tüm Türkiye’nin bu konuda halen daha yüksek risk taşıdığı 1,5 yıl önce yaşanan 6 Şubat Gaziantep depreminde de bir kez daha görüldü.

Peki Türkiye neden bu dönüşümü gerçekleştiremiyor? Tüm Türkiye’nin hem fikir olduğu bu hazıklıklar konusunda niçin bütün bir ülke bu kadar yavaş kalıyor?Elbette en temel sorun koordinasyonsuzluk. Tüm bu dönüşüm de üç önemli taraf var; kamu, müteahhitler ve vatandaş. Ne yazık ki her üç tarafın da farklı öncelikleri var. Bu nedenle Türkiye’de öncelikle bu alana bütüncül bir yaklaşımla bakılması gerekiyor. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici, “Türkiye’nin tam anlamıyla depreme dayanıklı bir ülke olabilmesi için daha bütüncül bir yaklaşıma ihtiyaç var. Öncelikle, mevcut yapı stokunun büyük bir kısmı hâlâ risk altında ve bu yapıların hızla yenilenmesi gerekiyor.

Ayrıca, deprem bilincinin toplumsal düzeyde artırılması, eğitim ve bilinçlendirme faaliyetlerinin yaygınlaştırılması gerekiyor” diyor ve devam ediyor: “Cumhurbaşkanımızın da açıkladığı gibi sadece İstanbul’da hedef beş yılda 600 bini acil olmak üzere toplam 1,5 milyon riskli bağımsız bölümü dönüştürmek. Şu anda kentsel dönüşüm kapsamında sahada başlamış ve başlayacak olan pek çok proje var. Ciddi bir bütünleşik konut politikası, acil kodu ile Türkiye’nin gündeminde üst sıralarda yer almalıdır.” Ancak bu hedefe ulaşılması söylendiği kadar kolay değil. Öncelikli olarak müteahhit ve vatandaş arasındaki anlaşmazlıkların aşılması gerekiyor.

İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı Tahir Tellioğlu, “Türkiye’de kentsel dönüşümün bir an önce gerçekleştirilmesi gerekiyor. Ancak hadi dönüştürelim dediğimiz zaman vatandaş hem para vermek istemiyor hem de aynı büyüklükte ev istiyor. Evet devlet destek versin tamam ama vatandaşın da bu işin arkasında durması lazım” diyor ve devam ediyor: “Türkiye depreme hazırlanabilecek birikim ve tecrübeye sahip bir ülke. Ama ne yazık ki hazırlanabilmiş değil. Bunun önündeki en büyük engel bürokrasi ve siyaset. Ne yazık ki siyaset üstü bu mesele halen içselleştirilemedi ve gerekli kamuoyu desteği sağlanamadı.” Bu noktada her kesimin kentsel dönüşümden anladığı da farklı. Zira binaları yıkarak daha yüksek katlı yeni binalar yapmak tam anlamıyla bir kentsel dönüşüm olmuyor. Kuşkusuz öncelik insan hayatını kurtarmak olduğu için bu durum bile toplum genelinde kabul görse de aslında şehri çok daha yaşanabilir bir alana çevirme fırsatı da kaçıyor.

Jeofizik Yüksek Mühendisi ve deprem uzmanı Prof. Dr. Övgün Ahmet Ercan, “Kentsel dönüşüm adıyla banka kredileri yanlış yolda kullanılarak yapısal dönüşüm yapılıyor. Kentsel dönüşüm, kentin kültürel, arkeolojik, tarihi değerlerini koruyarak, kenti bölüm bölüm yıkarak ulaşım ağını kurup, kentin yeniden planlanarak, antik dokusunu yansıtan biçimde yeniden yapılandırılması, topluma mutlu, verimli, deprem güvenli bir yaşam sürdürmektir” diyor. Bir başka deprem uzmanı Prof. Dr. Naci Görür de benzer görüşler paylaşıyor: “Siyasiler, bir kenti depreme hazırlamaktan bahsederken ne kadar bina yapacağını söylüyor. Ne kadar bina yıkacağını, yeşil veya çok amaçlı alanlara dönüştüreceğini söylemiyor. Ranta dönük bir mantalite var, bu yanlış.

Yeni bina yapımında kat sayısını azaltmak ve hafif malzemeden yapmak lazım. Mesela çelik buna çok uygun” diyor. Elbette bu dönüşüm sürecinde en önemli konu başlıklarından biri finansman. İstanbul’da 4 milyona yakın deprem riski taşıyan konut bulunuyor, iş yerleri, okullar ve kamu binaları bu rakama dâhil değil. Bu büyüklükteki bir dönüşümü kamunun üstlenmesi elbette çok mümkün değil. Diğer yandan artan inşaat maliyetleri bireylerin sahip oldukları binaların dönüşümünü finanse etmesini de zorlaştırıyor. TÜİK’in açıkladığı verilere göre, inşaat maliyetleri bir yılda yaklaşık olarak yüzde 70 oranında artış gösterdi.

Artan fiyatlar ile birlikte bugün artık tek bir dairenin arsadan bağımsız maliyeti 3 milyon lirayı geçiyor. Bu da bireylerin kentsel dönüşümü finanse etme şansını zorlaştırıyor. Tahir Tellioğlu, “İnşaat maliyetlerindeki artış bu süreci çok olumsuz etkiliyor. Bunlar biraz keyfi zamlar, çünkü biz de işadamıyız girdi maliyetinden kaynaklı bir artış olsa anlarız. Kabul edilebilir bir durum değil” diyor. Ancak konut üretimindeki fiyat artışları devam ediyor. Bu yükselişte arsa maliyetinin payı da oldukça yüksek. Hızlı yükselen bir diğer kalem ise işçilik maliyetleri. İşçilik endeksinde yükseliş son bir yılda yüzde 111,83’ü buldu. Tahir Tellioğlu, “Nitelikli işçi sorunumuz çok büyük. Bugün bir inşaat ustasına ulaşma maliyeti 90 ila 100 bin lira. İşin başında duran inşaat mühendisi 40 bin liraya çalışırken ustalar çok daha fazla alıyor. Burada da ciddi bir sorun var” diyor. Tüm bunlarla birlikte en büyük sorun, bu denli büyük bir dönüşüme kalkışıldığında ortaya çıkacak olan yeni konut ihtiyacı. Binaların yenilenmesi sırasında insanların taşınabilecekleri yeni binaların yapılması da gerekiyor. Ayrıca bu insan hareketliliğinin yönetilmesi de başlı başına bir sorun.

Bu nedenle bina sakinlerinin inşaat sürecinde taşınabileceği ya da kalıcı olarak oturmak isteyebileceği konutlar inşa etmek gerekiyor. Tahir Tellioğlu, “Deprem komisyonuna verdiğim brifingde de değindiğim üzere; şehrin çeperinde bir kentsel dönüşüm alanı illaki yapalım demiyorum ama böyle bir proje yapılacaksa bir mega proje etrafında olmalı. Boş bir alana 50 bin, 100 bin konut yapalım derseniz kimse oraya gitmez. Bir proje ile bu alanların değerlenmesi lazım.

Bölgenin uluslararası bir oyun parkı, üniversite, kongre merkezi gibi projelerle çekiciliğinin artırılması gerekiyor. Evi kentsel dönüşüme giren vatandaş buradan ev almak isterse metrekaresi yüzde 25 artacak. Kendi evine taşınacaksa metrekare yüzde 25 azalacak. Böylelikle miras yolu ile kalan ya da yatırım amaçlı alınan bir mülkse, daha da değerleneceği için, konut sahiplerinin yüzde 30’u bu şekilde bu bölgeye geçebilir. Böyle olunca zaten sorun çözülmüş oluyor. Yüzde 40 olursa daha da iyi olur. Tabi projenin altı dolu bir proje olması ve başlaması gerekiyor” diyor.

Neşecan Çekici ise “Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri finansman. Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları’nın kentsel dönüşüm ile konut üretimine katkı sağlayacağını düşünüyoruz. GYODER olarak erişilebilir konut sorununa çare olmak ve kentsel dönüşümün de önünü açmak için yaklaşık iki yıl önce Erişilebilir Konut Komitesi’ni kurduk ve 2023 Temmuz ayında komitemizin geliştirdiği GYODER Yeni Konut Modeli’ni kamuoyu ile paylaştık. Kiraların yarı yarıya düşmesini hedeflediğimiz bu model için Türkiye’de ve Türkiye dışında ilgili taraflarla görüşmelerde bulunduk. Kamunun kiraya veren konumunda olduğu bu modelin finansmanını, sermaye piyasası enstrümanlarını da içine alan çeşitli modellerle destekledik. Bu modelde devletten bir tek şey istiyoruz: ‘arsa’” diyor.